Les principales lois régissant la copropriété

La loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Il s’agit de la base législative encadrant le régime de la copropriété, rendu nécessaire à cette époque glorieuse du bâtiment collectif incluant des équipements d’intérêts communs.

Cette loi a subi de nombreuses évolutions au cours de ces dernières années.

La première loi impactant considérablement la gestion de la copropriété est la loi SRU du 13 Décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.

Évolutions phares

  • Arrêté Novelli du 19/03/2010 fixe notamment la liste des prestations de gestion courante inscrite au mandat.
  • Obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
  • Adaptations du règlement de copropriété votées à la majorité simple (majorité de l’article 24) facilitant ainsi les validations.
  • Obligation de tenue et mise à jour d’un carnet d’entretien de la copropriété. Ce carnet reprend l’ensemble des informations nécessaires à la compréhension et au suivi de la copropriété. C’est un peu le « carnet de santé » de la résidence.
  • Obligations comptables : instauration d’annexes comptables pour plus de transparence (si possible lien vers fiche conseil La comptabilité de la copropriété)
  • Assouplissement des conditions de vote : création de l’article 25-1 modifiant la majorité absolue et permettant un nouveau vote à la majorité inférieure de l’article 24 à la condition de recueillir au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

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La Loi ALUR du 24/03/2014 relative à l’accès au logement et un urbanisme rénové avait pour buts une meilleure connaissance du parc de copropriété par les pouvoirs publics et surtout d’apporter du soutien, de la visibilité et des moyens d’entretien des bâtiments en copropriété.

Évolutions phares :

  • Création d’un registre d’immatriculation des copropriétés : ce répertoire inclue l’identité de la copropriété, la santé financière et comptable… une mise à jour annuelle est obligatoire. La fiche synthétique rendue obligatoire est issue de ce registre national.
  • Création d’un modèle type de mandat de syndic imposé par décret listant 18 prestations annexes susceptibles de facturation et détaillant les prestations inclues au forfait.
  • Obligation de création d’un extranet dédié aux clients permettant la mise à disposition des documents essentiels à la vie de la copropriété.
  • Possibilité de convocation et diffusion des procès-verbaux par voie recommandée électronique
  • Evolution du Diagnostic Technique Global rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans et/ou ayant été mises en copropriété récemment.
  • Obligation de création d’un fonds de travaux dit « Fonds Travaux ALUR ». Ces fonds ont pour objectifs la pérennisation du patrimoine via l’entretien et l’amélioration du bâtiment, et d’éviter des copropriétés en difficulté. Il est obligatoire à partir de la 5ème année de vie de la résidence, sauf exceptions. Ce fonds appartient au syndicat des copropriétaires et est donc rattaché au lot de copropriété. Il n’est pas restitué en cas de vente.

La loi ELAN du 24 Novembre 2018 relative à l’évolution du logement, de l'aménagement et du numérique est venue améliorer le droit des copropriétés. Il s’agit de la dernière grande réforme impactant de nombreux domaines.

  • Le délai de prescription en matière de copropriété passe de 10 à 5 ans (attention si jamais vous avez des propriétaires qui n’ont pas réglé des charges et envers qui une action n’aurait pas encore été intentée)
  • La notification du PV d’AG doit intervenir dans un délai d’un mois suivant la tenue de l’AG
  • La procédure de recouvrement de charges a été simplifiée
  • Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par toute autre moyen de communication électronique permettant leur identification
  • Les copropriétaires peuvent également voter par correspondance avant la tenue de l’AG au moyen d’un formulaire.
  • Imposition d’un délai de transmission de pièces liées à la copropriété sous peine d’application de pénalités

 

  • Tous les travaux relatifs à l’économie d’énergie votés en AG le sont désormais à la majorité de l’article 25

 

  • Le seuil de détention de pouvoirs en cas d’obtention de plus de 3 délégations est porté de 5 à 10%.
  • La consécration du lot transitoire : ce lot permet au statut de la copropriété de s’appliquer alors que l’immeuble n’est pas à proprement dit « bâti ». Ainsi, la partie privative est constituée du droit à construire et la partie commune de la quote-part de parties communes. Cela permet au statut de la copropriété de s’appliquer alors que l’immeuble n’est pas encore construit.
  • Définition précise des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative qui doivent impérativement figurer dans le règlement de copropriété pour être valables :
         – Parties communes spéciales : Elles sont affectées à l’usage de l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces propriétaires-là uniquement. è Les charges sont payées uniquement par ces propriétaires et les décisions afférentes à ces parties communes sont prises uniquement par les copropriétaires à l’usage desquels elles sont affectées.
         – Paries communes à jouissance privative : Elles sont affectées à l’usage et à l’utilité exclusif d’un lot. Néanmoins elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires et ne sont pas assimilées à des parties privatives, elles restent communes à tous les copropriétaires.

 

  • La liste minimale des documents obligatoirement mis à disposition sur l’espace privé des copropriétaires est définie.

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